当前，新型冠状病毒感染的肺炎疫情正在影响着人们的正常生活。房屋租赁作为人们“衣食住行”的重要组成部分，因此受到了广泛的关注，并引发了激烈的讨论。为此，国务院应对新冠肺炎疫情联防联控机制印发《关于切实加强疫情科学防控、有序做好企业复工复产工作的通知》，各地也陆续出台了多项政策举措，如西安市人民政府《有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施》等文件，针对房屋租赁相关问题进行了规定，各地人民法院亦于近期在公众平台发布了一些司法观点。本文将结合有关文件就疫情背景下房屋租赁合同的焦点问题进行分析，以期为疫情期间房屋租赁合同履行涉及的具体问题提供应对方案。
一、出租人及承租人能否以受疫情影响为由要求解除租赁合同？
根据本次疫情发生的过程，并结合上述全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟的答复，笔者倾向性地认为，若租赁合同中未明确将疫情排除在“不可抗力”情形外，则疫情对租赁合同的出租人及承租人构成了“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”的“不可抗力”。此时，应按照《合同法》第九十四条第（一）项的约定执行，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”。因此，租赁合同的出租人及承租人能否解除租赁合同的关键即是否构成“不能实现合同目的”。若确属“不能实现合同目的”的，无论是出租人还是承租人均有权要求解除租赁合同，且无需承担违约责任。除此之外，如因疫情影响导致租赁合同暂时无法全面履行的，合同当事人则无权要求解除租赁合同。
我们认为，“不能实现合同目的”的判断应当充分结合租赁合同的实质内容（例如租期、租赁用途）及疫情发展、疫情防控措施及受疫情影响程度等多种因素。例如原定于2020年2月举办的大唐芙蓉园灯会活动所涉及的摊位租赁合同，因专属于元宵节这一特定节假日，因疫情所受的影响是根本性的且不可弥补，合同当事人均应有权解除，且无需承担违约责任；而原定于2020年4月举办的F1上海大奖赛所涉及的场地租赁合同，虽受疫情影响无法进行，但可以通过改期继续履行，并非不可弥补，故未构成“合同目的无法实现”，此种情况下，合同当事人应无权解除，但不影响合同当事人主张租金减免、履行合同义务顺延、合同义务无法正常履行的责任减免等其他权利。
应对方案：【出租人及承租人】
核实租赁合同中是否存在疫情或“不可抗力”相关的特别约定。若租赁合同未明确将疫情排除在“不可抗力”情形外，则双方应当按照“不可抗力”条款约定处理租赁合同后续事宜；若租赁合同对疫情或“不可抗力”均没有特别约定或约定不明确的，合同当事人应衡量此次疫情对“合同目的”的影响，是否达到了“不能实现合同目的”的效果。若确属“不能实现合同目的”的，无论是出租人还是承租人均有权要求解除租赁合同，且无需承担违约责任。
除此之外，如因疫情影响导致租赁合同暂时无法全面履行的，合同当事人则无权要求解除租赁合同。需特别注意的是，当任何一方确因疫情影响无法履行时，应按照《合同法》的约定，及时书面通知对方，采取积极的措施减少或降低损失，并避免因无法履行所造成的损失进一步扩大。否则责任方非但无法减免无法履行租赁合同的责任，还有可能对损失扩大部分承担赔偿责任。
二、承租人能否要求出租人减免疫情期间的租金？
1、适用减免政策类
根据西安市政府出台的规范性文件《有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施》，对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的非国有企业，暂定从2月份开始免收3个月房租；对承租市区两级公租房、廉租房、人才住房的非国有企业或家庭（个人），暂定免除3个月房租。
上述规定立足于政府、国有企业的社会责任及对中小企业及个人的扶持，对于适用上述减免政策的主体而言，还需特别关注所属区域的具体政策是否存在更严格的要求，该等要求应优先适用。
2、未明确减免政策类
对于不完全符合上述明确减免条件的租赁合同，《有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施》积极鼓励非国有企业业主、个人房东为租户减免租金、物业管理和其他费用，但未强制要求，具体事宜仍以出租房和承租方双方协商解决。
我们认为，承租人是否有权要求减免疫情期间的租金主要取决于两个重要因素：其一，疫情或相关防控措施是否导致租赁合同暂时无法正常履行；其二，承租人继续按租赁合同约定向出租人支付租金是否会对承租人产生显失公平的结果（即适用《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”，下称“公平原则条款”）。对于包括西安地区在内采取限制复工时间的地区或采取限制人流进出的租赁物业等类似情形，承租人对于租赁房屋的使用受到了不同程度的限制，从公平原则出发，承租人可以要求减免因疫情影响使承租人无法完全享受相关权益期间的租金，但仍需尽量与出租人协商一致。具体适用“减”或“免”的标准、减免的期限等，则应根据各个租赁房屋的使用限制时间、限制程度等因素综合考量。
应对方案：
【承租人】因疫情影响导致房屋使用受限的，承租人可以向出租人提交减免租金的书面申请，同时注意保留房屋使用受限的证据材料。如无法与出租人协商一致的，建议承租人先依照合同约定及时、足额支付租金；同时保留关于疫情影响下客流、营业收支、损失等相关证据，在疫情得到控制后，可通过提起诉讼或仲裁的方式主张权利。
【出租人】为应对承租人可能提出的租金减免申请，出租人可以先行排摸承租人的复工情况，并注意保留相关证据。在判断承租人租金减免申请的具体请求时，应重点关注房屋使用受限与疫情影响之间的因果关系及影响程度。若疫情确实对承租人使用房屋产生影响，则出租人向承租人提供租金减免符合公平原则条款，并应注意影响程度与减免幅度之间的平衡。
【出租人及承租人】双方就租金减免事宜达成一致后，应当签署书面文件以作为后续履行的依据。
三.免租期与租金减免政策期限重合，承租人能否要求相应延长免租期？
针对西安市人民政府《有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施》，规定减免政策的情形，若承租人按照租赁合同约定享有的免租期与减免期间重合，我们倾向性地认为，承租人应有权要求相应延长免租期。免租期通常指免除租金的租赁期间，承租人可以对租赁房屋进行装修改善，或对租赁活动进行准备、提前入住等，除非特别约定，免租期内承租人所享有的权益与支付租金期间承租人所获得的权益没有任何不同。受疫情影响，承租人对于租赁房屋的使用受到限制，与承租人是否支付租金无直接关系。即便约定承租人不得提前使用房屋，但承租人在免租期内所享有的承租人的权益也是与非免租期内的其他业主一样对于房屋的正常使用是受到了重大影响的。《西安市人民政府有效应对疫情促进经济平稳发展的若干措施》等政策规定的主旨在于切实为承租人减轻负担，这里的负担不应局限于“租金”，还应当包括具有“租金”价值的租赁权益，免租期恰恰具有这种属性。对于租金减免政策期间内，已按照租赁合同约定享有免租期的承租人，因其本无需承担租金，无法因减免政策直接享受“租金”负担的减轻，但其仍有权享受具有“租金”价值的租赁权益负担的减免。
应对方案：
【承租人】承租人有权向出租人提出延长免租期的书面申请。
【出租人】在收到承租人的书面申请后，应当根据租赁合同约定的内容核查承租人的免租期期限、免租期与租金减免政策期限重合情况，基于免租期设定的初衷，结合疫情对免租期内实现租赁目的的影响，确定免租期的具体延长时间。
【出租人及承租人】双方就延长免租期事宜达成一致后，应当签署书面文件以作为后续履行的依据。
四.承租人能否要求物业服务企业减免疫情期间的物业管理费？
根据国务院《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）的规定，物业服务企业的物业管理收费模式分为包干制和酬金制两种。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务；酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务。疫情期间物业管理费是否减免的问题因物业服务企业的物业管理收费模式而有所区别。
1、包干制
对于采用包干制收费模式的物业管理区域，物业服务企业收取的物业服务费用包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润，物业管理费作为物业服务企业的营业收入，因此业主/承租人与物业服务企业之间为物业服务合同的履行主体。其中，物业服务成本由物业服务企业自行承担。若物业服务企业的物业服务成本因疫情而降低的，承租人有权要求物业服务企业减免疫情期间物业成本减少部分对应的物业管理费；若物业服务企业的物业服务成本并未因疫情而降低甚至有提高的，则承租人即便没有实际享受到物业服务企业的物业服务，仍无权要求物业服务企业减免疫情期间的物业管理费。
2、酬金制
对于采用酬金制收费模式的物业管理区域，物业服务企业收取的物业服务费用包括预收的物业服务支出和物业服务企业的酬金两部分。其中，预收的物业服务支出属于代管性质，为物业管理区域内全体业主所有。若承租人实际承担了物业管理费，疫情期间，物业服务企业减少了部分物业服务（包括但不限于中央空调的暂停使用）并因此减少了物业服务的实际支出，基于公平原则条款，出租人（即业主）和物业服务企业将预收的物业管理费中相当于所减少支出的部分退还给承租人更为合理。
应对方案：
【承租人】因疫情影响，物业服务企业的物业服务成本降低的，承租人有权提出减免物业管理费的书面申请，并注意收集及留存支持其诉求的证据材料以备谈判乃至诉讼所需，例如停止提供特定服务的通知、未提供特定服务的事实证明材料（如照片、视频等）。在各方就减免物业管理费事宜达成共识前，承租人仍应按照合同的约定支付物业管理费，以免承担逾期付款的违约责任。若收费模式为包干制的，承租人应向物业服务企业提出；若收费模式为酬金制的，承租人应向出租人（即业主）和物业服务企业同时提出。
【出租人/物业服务企业】物业服务企业在收到承租人或出租人（即业主）转交的申请后，应该根据物业管理合同的约定，核查疫情期间所停止的服务是否包含在所收取的物业管理费/酬金范围内，其提供的服务质量是否符合物业管理合同约定标准，是否存在提供物业管理服务的成本减少或者增加的情况，以便对于减免诉求作出决策，同时，也应当将佐证该等情况的证据材料留存。若收费模式为包干制的，则物业服务企业可直接决定是否减免物业管理费；若收费模式为酬金制的，则物业服务企业应先行告知出租人（即业主），由出租人（即业主）决定是否同意减免物业管理费。
【出租人/物业服务企业及承租人】如就费用减免达成一致的，我们建议由出租人（即业主）、物业服务企业、承租人三方共同签署书面协议以作为租赁合同、物业管理合同后续履行的依据。在就减免物业管理费一事达成共识前，负有支付义务的一方仍应按照合同的约定支付物业管理费，以免承担逾期付款的违约责任。
五.疫情期间，出租人及承租人不能履行租赁合同义务是否需要承担违约责任？
受疫情影响，出租人及承租人均存在不能正常履行租赁合同项下义务的情况，例如出租人可能无法如期交付租赁房屋、承担租赁房屋的维修义务等；承租人可能无法如期支付租金、返还租赁房屋等。全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于2月10日针对受此次疫情影响，合同规定义务不能正常履行一问时的答复，本次疫情“对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
鉴于此，参考上海市第一中级人民法院及上海市第二中级人民法院等裁判机构近期在公众平台发布的一些观点，笔者认为疫情期间，租赁合同的出租人及承租人不能履行租赁合同义务的，如需减免责任，需满足以下几个条件：其一、租赁合同签署时，出租人及承租人尚不知悉疫情的发生；其二、租赁合同的出租人及承租人不能完全履行租赁合同义务，与疫情之间具有明确的因果关系；其三、租赁合同的出租人及承租人减免责任的范围限于受疫情影响不能履行的合同义务范围。若疫情期间，租赁合同的出租人及承租人不能履行租赁合同义务的情形并不完全满足上述条件的，则出租人及承租人是否需要承担责任仍应根据租赁合同的约定及合同法等相关法律法规的规定确定。
应对方案：针对合同受疫情影响而不能正常履行的常见情形，我们建议：
1、房屋的逾期交付
【出租人及承租人】对于已经具备房屋交付条件，但受疫情影响而无法交付或接收房屋的，无法履行义务的一方应当及时地书面通知另一方，并由双方进一步协商新的房屋交付时间，以及可能涉及的租赁期限变更。无论是出租人还是承租人，在向对方发出书面通知的同时，还应当收集并留存导致自身无法履行交付或接收义务的证据材料。
2、租金、物业管理费等费用的逾期支付
【承租人】如承租人支付款项不以收款人开具发票为前提条件，且双方并未约定现金方式支付的，在当下移动支付、网银支付等便捷支付手段发达的背景下，承租人应当按照合同的约定按时支付租金、物业管理费而不应出现逾期的情况，如确实存在客观障碍无法如期支付的，例如财务人员因隔离治疗而无法操作的、必须前往银行柜台办理手续但银行未营业的，应当及时与出租人、物业服务企业就支付问题进行及时的协商，尽可能降低承担违约责任的风险甚至获得出租人、物业服务企业免于追究承租人违约责任的同意。如承租人支付款项以收款人开具发票为前提条件，在出租人、物业服务企业开具发票前，承租人并不负有支付义务，若出租人、物业服务企业无法按照合同的约定如期开具发票的，与前述承租人无法及时付款的情形同理，也应当及时通知承租人，以减少自身的违约责任风险。
3、房屋的逾期返还
【出租人及承租人】无法履行房屋交付或验收义务的一方应当及时地通知另一方，并由双方进一步协商新的房屋返还时间、逾期返还期间的费用和风险承担，或者变更房屋返还的验收方式。在房屋无法如期返还的情况下，应当警惕如下单方面返还房屋的方式可能产生的风险：
【承租人】租期届满后直接将钥匙、门卡等寄送给出租人，告知出租人可直接将房屋收回，并同意出租人可以自行处理屋内的遗留物品。届时房屋的状态可能并不符合合同约定的返还标准，出租人可依据租赁合同向承租人主张违约责任，且屋内遗留物品的处理增加了出租人的负担，出租人可要求承租人予以赔偿。
【出租人】租期届满后直接进入房屋并对屋内的遗留物品进行处置。未经承租人同意擅自处置承租人的物品，侵犯了承租人的合法权益，承租人可要求出租人予以赔偿。